[美國移民常識問答]不回國的情況下，教您如何處理國內的房產
怎么不回國處理自己在國內的房產呢？首先，這個問題，要分兩種情況，一種是本人還保留了中國國籍，一種是已經加入美籍的華人，兩者的步驟是不一樣的。
房地產在中國過戶，委托書須經過公證/認證才有效。我們先來看看比較容易混淆的兩個概念：公證和認證。
1、公證
依照《中華人民共和國公證法》、《維也納領事關系公約》、中美領事條約，駐美國大使館（總領事館）可以為旅居美國的中國公民辦理公證。
使領館受理的公證申請種類主要有：委托書；聲明書；文書上印鑒簽名、日期屬實公證；指紋公證等。
外國人（含外籍華人）應在美國當地有資格的公證機構辦理公證。公證文書如需送往中國使用，還須辦理美國政府部門的認證（Authentication）以及中國駐美使領館的認證（Legalization）。
小結：國籍是中國的，直接辦公證；是外籍的，要先到有資格的公證機構辦理公證，然后還要辦理美國政府部門認真和駐美使館認證。
2、領事認證
大使館可以為由美國有關機構出具、并經美國務院認證的、擬送往中國使用的公證書或者其他證明文書等辦理領事認證。
總領事館可為由美國有關機構出具、并經領區內各州州務卿認證的、擬送往中國使用的公證書或者其他證明文書等辦理領事認證。
送往中國香港、澳門地區使用的有關文書，無需辦理領事認證。有關文書經美國當地機構公證，并經有關州務卿或美國國務院辦理附加證明書（Apostille）后，即可在香港、澳門使用。
小結：這里，認證用的最多的有在美國結婚的結婚證明、在美國出生的孩子的出生證明等，多是需要回國上戶口的時候用的材料。還有留學生的畢業文憑認證，如果打算海歸，最好提前辦好。認證要先由當地公證員（Notary Public）辦理公證，然后是所在州州務卿認證，然后根據中國駐美使領館領區劃分，屬于總領事館所轄領區的，請向相關總領事館申請領事認證；屬于大使館所轄領區的，須送美國國務院辦理認證后，再送大使館申請領事認證。一定要按轄區哦，不然會被據的。
下面我們來看看具體條件、材料和步驟：
1、有中國國籍的中國人
1）申請條件
（1）申請人必須為居住在美國的中國公民。臨時出國的中國公民（如持美國B1/B2類簽證）申辦公證，僅限在美國境內處理死亡案件等緊急事項。
（2）申請人應根據本人的居住地，按駐美使領館領區劃分，向相應的使領館提出公證申請。如未能按照領區劃分遞交申請，該申請可能會被拒絕受理。
（3）使領館可以受理的公證種類：委托書；聲明書；文書上印鑒簽名、日期屬實公證；指紋公證。
（4）申請人應當具有完全民事行為能力。申請人系無民事行為能力人或限制民事行為能力人的，應由法定代理人（即監護人）代理并陪同申請人本人前來使領館辦理。
2）申請各類公證需要的材料
（1）填妥的《中華人民共和國駐外使領館公證認證申請表》1份（不可提前簽名和填寫日期，須在領事官員前簽字或捺指印）；
（2）申請人有效中國護照原件及帶照片資料頁復印件（或法人資格證明及其法定代表人的身份證明，其他組織的資格證明及其負責人的身份證明）；以及中國身份證原件及復印件（如適用）；
（3）申請人有效的在美合法居留證件原件和復印件（如綠卡、工卡、I-20表等）；
（4）根據申請公證種類，提交其他材料
（5）涉及重要財產權利轉讓、變更等與申請人有重大利益關系的事項，應根據領事官員要求談話，并在《房產事務公證接談筆錄》上簽名或捺指印。一般公證事項，需填寫普通《接談筆錄》并簽名；
（6）申請人自行按國內文書使用機構要求，并參照使領館網站提供的參考模版準備好委托書或聲明書等文本，不可事先簽名或填寫日期。
3）其他情況：
轉讓房產但沒有房產證的，可先辦理委托他人領取房產證的公證。
中國大使館和總領事館不辦理房產贈與公證，當事人可向美國公證員( Notary Public )申辦公證，再按認證程序辦理認證。
2、美籍華人
美籍人士如需辦理送往國內使用的文書，比如房產委托書，要先在美國當地有資格的公證員處辦理授權委托書公證，然后按照認證程序，辦妥州政府或美國國務院的認證后，按照領區劃分，送總領事館或大使館辦理領事認證。
認證可以委托他人辦理而不用親自前往。辦理時間和收費與上文辦理公證相同。
常見問題回答：
我是美籍華人，需要委托他人處理在中國的房產，能直接到大使館/總領事館辦理公證嗎？
不能。使領館只受理中國公民的公證申請。美國籍人士如需辦理送往國內使用的文書，請在美國當地有資格的公證員處辦理授權委托書公證，然后按照認證程序，辦妥州政府或美國國務院的認證后，按照領區劃分，送總領事館或大使館辦理領事認證。
未成年人能否申辦公證？
未成年人是可以申辦公證的，但應由其監護人(也即法定代理人)代理。未成年人的監護人首先是其父母；在其父母死亡或者無監護能力時，為其祖父母、外祖父母，或成年的兄姐等。
我想在中國國內辦理購買或出售房產等事宜，但本人無法回國，如何辦理相關手續？
你可向使領館申請辦理購買或出售房產委托書的公證，把相關事務委托給他人辦理。
委托書、聲明書能否由申請人提前簽好名字再送至使領館辦理公證？
不可以。委托人、聲明人必須親自到使領館，在領事官員面前，在委托書、聲明書上簽名或捺指印，不可提前簽名或填寫日期。
我想委托他人出售國內房產，但房產證還沒有拿到，如何申辦公證？
你可以先申辦委托他人在國內房管部門辦理和領取房產證的委托書公證。取得房產證之后再辦理售房委托公證。
夫妻婚后購買的房產是否應當兩人共同辦理房產委托書公證？
夫妻共有房產是房產共有情形中的一種。公證事項涉及對共有房產進行轉讓、管理的，應當全體共有人共同申辦或經其他共有人書面同意。通過房產證等能證明確系夫妻共有的，應當夫妻二人共同申辦公證，一方不能到場的，須出具經公證的另一方的書面同意書。
對委托書的形式有沒有什么特殊要求，是應當自行書寫還是按國內房管部門等提供的樣本填寫？
根據有關法律規定，委托書一般包含下列內容：委托人基本情況，受托人基本情況，所涉房產的具體情況，委托原因，委托事項，委托權限和委托期限，受托人有無轉委托權，委托人的簽名、捺印，日期等。
委托書可由當事人自行草擬打印或根據國內有關機構的要求制作。委托書內容不完備或表達不準確的，當事人應當自行更正；委托書中不得有違反法律規定或虛假、不當的內容。
小結：本文適用于比較簡單的情況，如房產證上的擁有人和實際情況不同，那么最好還是親自回國辦理或者咨詢律師。需要注意的是：一旦授權成功，被授權人將獲得代為處置房產的權利。因此申請人需要選擇一位有處理能力，值得信賴的委托人作為被授權人。
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