中國(guó)高凈值人群加速海外置業(yè) | 面對(duì)海外購(gòu)房，“最好的不如最合適的”

更新時(shí)間：2017-11-15

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“海外置業(yè)”這個(gè)詞，應(yīng)該算是2017年的熱門詞匯了，中國(guó)中產(chǎn)家庭及高凈值家庭群的規(guī)模的擴(kuò)大也正式將“海外置業(yè)”變成一種剛性需求，資產(chǎn)配置國(guó)際化已然成為趨勢(shì)。海外地產(chǎn)投資該怎么走？

富人越來(lái)越多，中國(guó)高凈值家庭增長(zhǎng)速度比GDP快

近日，胡潤(rùn)研究院與銀行機(jī)構(gòu)合作發(fā)布的一項(xiàng)報(bào)告指出報(bào)告，大中華區(qū)擁有600萬(wàn)資產(chǎn)的家庭總財(cái)富達(dá)125萬(wàn)億，是大中華區(qū)全年GDP的1.5倍，其中中國(guó)大陸占八成。胡潤(rùn)表示：“高凈值家庭增長(zhǎng)速度比GDP快。”大中華區(qū)25個(gè)城市600萬(wàn)資產(chǎn)家庭突破兩萬(wàn)，其中13個(gè)城市600萬(wàn)資產(chǎn)家庭突破5萬(wàn)。

報(bào)告稱，中國(guó)內(nèi)地每940人中就有1人是千萬(wàn)富豪。我國(guó)千萬(wàn)資產(chǎn)高凈值家庭的構(gòu)成人群中，有55%是企業(yè)家，20%是金領(lǐng)，15%炒房者，10%炒股者。

而到了億萬(wàn)資產(chǎn)超高凈值家庭的構(gòu)成人群中，已經(jīng)全然不見打工者的身影，轉(zhuǎn)而變?yōu)?5%企業(yè)家，15%炒房者，10%炒股者。

全球投資：中國(guó)高凈值人群正加快海外置業(yè)步伐

據(jù)資料顯示，中國(guó)千萬(wàn)資產(chǎn)高凈值人群平均年齡38歲，平均年消費(fèi)占平均財(cái)富的3.4%，地產(chǎn)是他們最主要的投資方向，海外置業(yè)是越來(lái)越多有錢人的選擇。

過(guò)去一年，全球及中國(guó)經(jīng)濟(jì)均受到多方面的挑戰(zhàn)。國(guó)內(nèi)方面，人民幣的加速貶值以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩面臨的轉(zhuǎn)型 ;國(guó)際方面，英國(guó)脫歐給資本市場(chǎng)帶來(lái)了極大的不穩(wěn)定性，美國(guó)總統(tǒng)大選、一帶一路的推進(jìn)等大事件均備受關(guān)注。在這一系列大環(huán)境背景下，2016 年成為中國(guó)高凈值人群在海外置業(yè)的高峰年。

高凈值人群當(dāng)中投資海外房產(chǎn)的人數(shù)較 2015年相比有了明顯的上升。那些已經(jīng)在海外購(gòu)買物業(yè)的人，平均每人購(gòu)買的房產(chǎn)數(shù)為2.3套。一方面是由于國(guó)內(nèi)資產(chǎn)收益率不斷下降，房產(chǎn)市場(chǎng)政策愈發(fā)收緊，另一方面也在于人民幣的持續(xù)貶值及較低的海外貸款利率水平。預(yù)計(jì)未來(lái)10年中國(guó)高凈值人群將有約30%的海外資產(chǎn)配置需求，投資需求復(fù)合年增速預(yù)計(jì)為20.6%，投資金額預(yù)計(jì)將達(dá)3.27萬(wàn)億元人民幣。

外匯起伏不定，刺激“避險(xiǎn)”投資觀念

將房產(chǎn)用作避險(xiǎn)工具，實(shí)則是可攻可守的上策。作為不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，房產(chǎn)建造自身具有一定的價(jià)值，是“守”的基礎(chǔ)；因商住使用、地段位置、市場(chǎng)政策等產(chǎn)生的價(jià)值溢價(jià)，是其“攻”的來(lái)源。

房產(chǎn)具備與生俱來(lái)的避險(xiǎn)作用，而在避險(xiǎn)之外尋求投資價(jià)值，則要考慮更多。

在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)遠(yuǎn)未成熟、弊端較多的情況下，海外房產(chǎn)成為中國(guó)人投資避險(xiǎn)的首選。海外房產(chǎn)大多不限購(gòu)不限貸，投資者可以購(gòu)買住宅，也可以購(gòu)買商鋪，有利于資產(chǎn)合理分配和降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

投資的不僅是房產(chǎn)

選擇投資海外房產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)不言而喻，一方面海外房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策的影響比較小，漲價(jià)都是按照市場(chǎng)的規(guī)律，反映出的是一種供需關(guān)系；另一方面，選擇海外更是一種生活方式的抉擇，既能夠?yàn)樽优峁﹪?guó)際化的教育，又能滿足對(duì)居住環(huán)境、飲食安全等諸多需求，更有完備的社會(huì)福利體系，讓忙碌的生活更加優(yōu)雅從容。還有：

● 投資海外房產(chǎn)，如同為自己建立不同貨幣的儲(chǔ)備金。

● 前期付款較低，相對(duì)投資國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)，投資海外的房產(chǎn)，其中一大優(yōu)點(diǎn)是前期付款較低，也就是說(shuō)門檻比我國(guó)低。

● 把握先進(jìn)市場(chǎng)的成長(zhǎng)，這些市場(chǎng)的購(gòu)買力增強(qiáng)，推高資產(chǎn)需求，包括房產(chǎn)。

● 市場(chǎng)和價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，可對(duì)抗通貨膨脹，且具有更高的升值保障。

面對(duì)海外置業(yè)，最重要的“不是最好而是最合適”

縱然中國(guó)的富人們已經(jīng)了解到全球經(jīng)濟(jì)大背景的發(fā)展趨勢(shì)，但在海外置業(yè)的投資上我們?nèi)匀恍枰?ldquo;做出正確的選擇”，那就是同樣是海外置業(yè)，根據(jù)長(zhǎng)遠(yuǎn)的需求選擇“最合適”的海外購(gòu)房計(jì)劃，遠(yuǎn)比單純追求經(jīng)濟(jì)利益要?jiǎng)澦愕亩唷?/span>

首先，富裕人群購(gòu)買海外物業(yè)三大動(dòng)機(jī)，分別是養(yǎng)老、資產(chǎn)配置和子女留學(xué)。結(jié)合這三大動(dòng)機(jī)，而海外置業(yè)分為以下幾種：

1. 投資型海外房產(chǎn)

以投資為主要目的，一是由于國(guó)內(nèi)投資渠道比較有限；二是越來(lái)越多的中國(guó)人走出國(guó)門，了解到外國(guó)的投資機(jī)會(huì)，不動(dòng)產(chǎn)又是投資實(shí)物類型，更易于接受。

2. 教育型海外房產(chǎn)

多與孩子就讀的學(xué)校相關(guān)，交通和生活的便利度是考慮的要素，針對(duì)不同年齡的孩子，對(duì)社區(qū)和治安的配套要求也需要多方面了解。

3. 養(yǎng)老型海外房產(chǎn)

此類房產(chǎn)對(duì)環(huán)境要求較高，既有自然風(fēng)光，也有人文關(guān)懷，并且對(duì)當(dāng)?shù)氐尼t(yī)療條件和便利度都有要求，生活是否方便，以及房屋設(shè)計(jì)是否適合中老年人使用等。而且此類房產(chǎn)可能投資人居住時(shí)間相對(duì)較多，在海外置業(yè)必須考慮到語(yǔ)言、文化、飲食、配套服務(wù)等是否適宜。

4. 度假型海外房產(chǎn)

與養(yǎng)老型海外房產(chǎn)有一定的相似度，對(duì)環(huán)境要求較高，更偏好氣候溫和、人口密度低的地區(qū)，不同的一點(diǎn)是度假型房產(chǎn)居住的時(shí)間段較短，以假期休閑為主，放松、享受家庭歡樂(lè)，而且投資人會(huì)將自己生活的喜好帶入此類房產(chǎn)的要求中，比如是靠山或靠海，有無(wú)其他配套運(yùn)動(dòng)設(shè)施，如高爾夫、騎馬、游艇等。

5. 移民型海外房產(chǎn)

此類房產(chǎn)通常與該國(guó)的投資移民政策掛鉤，滿足一定金額和條件即可獲取居留權(quán)，最終目的為移民。房產(chǎn)作為投資和取得移民身份的條件之一，也是目前一些國(guó)家的投資移民、買房移民的方式，投資人一方面需要對(duì)移民政策細(xì)節(jié)有充分的認(rèn)識(shí)，另一方面也需要對(duì)投資的房產(chǎn)做判斷了解，此項(xiàng)房產(chǎn)受政策性影響較大。更是因?yàn)?span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 1.75em; color: rgb(255, 0, 0);">通過(guò)合適的投資金額獲取優(yōu)質(zhì)的移民身份而廣受中產(chǎn)階級(jí)及更多高凈值人群的青睞。

希臘房產(chǎn)（實(shí)拍）

以希臘的房產(chǎn)投資與移民政策為例，非歐盟國(guó)家居民在希臘購(gòu)買價(jià)值不低于25萬(wàn)歐元的房地產(chǎn)，即可申請(qǐng)有效期為5年的希臘居留許可。獲得希臘居留許可5年后，只要購(gòu)房者仍然擁有該處房產(chǎn)，居留許可即可再延續(xù)5年，更新次數(shù)不限。近年來(lái)，希臘逐漸走出了經(jīng)濟(jì)危機(jī)的陰影，希臘當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，正從谷底緩慢回升，仍有巨大升值空間。現(xiàn)在投資希臘房產(chǎn)，正是低價(jià)抄底的最佳時(shí)機(jī)！

2014-2017年希臘房?jī)r(jià)走勢(shì)圖

按照希臘房市的發(fā)展走向，中國(guó)大陸的投資人完全可以在希臘用25萬(wàn)歐元買兩套房，自己住一套，再外租一套，實(shí)現(xiàn)收益最大化。

兆龍移民最近剛剛又一輪希臘考察結(jié)束，對(duì)希臘的房產(chǎn)、教育、生活習(xí)俗等各個(gè)方面都進(jìn)行了最全面的了解與資料更新，目前希臘25萬(wàn)投資移民計(jì)劃可以說(shuō)是市場(chǎng)上最火熱的項(xiàng)目之一，抄底買房還能移民，拿歐洲身份，26個(gè)歐洲申根國(guó)暢行，最值得高凈值人群實(shí)現(xiàn)移民歐洲的途徑，就在兆龍移民！