本文由擁有十七年美國律所背景的兆龍移民整理
　　了解購房過程是使其成為愉快體驗的關(guān)鍵，并且很可能會大大降低壓力水平!
　　1)選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀人：
　　a)美國大多數(shù)州要求幫助您購買或出售房地產(chǎn)的代理人持有房地產(chǎn)許可證，但在每個州都不是這樣。了解您正在與許可專業(yè)人士打交道的最簡單方法是尋找房地產(chǎn)經(jīng)紀人。房地產(chǎn)經(jīng)紀人是一名持牌房地產(chǎn)經(jīng)紀人，已加入全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會(NAR)，該組織負責(zé)管理其行為并制定道德標準。
　　b)有很多方法可以找到房地產(chǎn)經(jīng)紀人。使用Google或Yahoo等搜索引擎搜索“Realtor”以及您要移動到的位置。在查看您想要移動的區(qū)域中的房產(chǎn)時，請記下房地產(chǎn)經(jīng)紀人/代理商列出待售房產(chǎn)。使用一些特定的網(wǎng)站對您所在地區(qū)進行研究，并記錄提供有用信息的房地產(chǎn)經(jīng)紀人/代理商。如果您認識某人在美國購買房產(chǎn)，請詢問他們使用的是誰。交易所處的狀態(tài)無關(guān)緊要。如果他們對所獲得的服務(wù)感到滿意，他們的代理人可以在您所需的位置研究幾個優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀人/代理商。大多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)紀人/代理商都會這樣做，因為如果您使用他們選擇的房地產(chǎn)經(jīng)紀人/代理商，他們將在您與他們交易結(jié)束時收到代理商的“推薦費”。這通常是他們傭金的25-35%。
　　c)您無需選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀人或房地產(chǎn)經(jīng)紀人在美國購買房屋，但是如果您有代表您的房屋符合您的最佳利益。您可能會被要求簽署買方代理協(xié)議。這是與代理商的合同關(guān)系。代理商將僅代表您的利益，而不是賣方的利益。您應(yīng)該知道，如果您尚未與房地產(chǎn)經(jīng)紀人/代理商簽署買方代理協(xié)議，那么您處理的任何代理商只欠您“真相”和“重大事實/披露”。您向他們提供的任何個人信息都可能會向賣家披露，這可能會減少您的談判地位。
　　2)采訪房地產(chǎn)經(jīng)紀人/代理人：
　　a)一旦您選擇2或3(或更多)房地產(chǎn)經(jīng)紀人/代理商進行面試，如果可能，安排與他們會面或通過電話進行面試。如果您不想直接與他們交談，您甚至可以通過電子郵件向他們發(fā)送要回答的問題列表。
　　b)你問的問題對你個人而言。這是關(guān)于認識某人，對你的關(guān)系有一種良好的感覺。您可能想要了解的一些事實是：
　　- 他們是全職代理人嗎?
　　- 他們是房地產(chǎn)經(jīng)紀人/代理人多久了?
　　- 他們?nèi)ツ陰椭�客戶購買了多少房產(chǎn)?
　　- 他們?nèi)ツ陰椭�客戶銷售了多少房產(chǎn)?
　　- 他們有網(wǎng)站嗎?
　　- 他們有博客嗎?
　　- 他們?nèi)绾握业椒�合您要求的最佳住�?
　　- 他們可以提供以前客戶的推薦嗎?
　　c)請記住，一個非常成功的經(jīng)紀人可能有一個團隊而不是你真正處理的人。雖然新代理人的經(jīng)驗較少，但他們會有經(jīng)驗豐富的經(jīng)紀人，并且可能有更多的時間和精力花在你身上。網(wǎng)站可以是個性的延伸，博客也可以，因此是關(guān)于代理的另一個良好的信息來源。
　　3)買方代理協(xié)議：
　　a)一旦您選擇了房地產(chǎn)經(jīng)紀人/代理人，您應(yīng)該與他們簽署買方代理協(xié)議(見前面的注釋1c)。這將以書面形式列出您的要求，時間限制和期望。簽署后，本協(xié)議確保房地產(chǎn)經(jīng)紀人/代理商的工作符合您的最佳利益。他們欠你的關(guān)心，保密，服從，責(zé)任(照顧你的錢)，忠誠和披露。任何決定都是你的，但請聽你的房地產(chǎn)經(jīng)紀人/代理商。他們的一部分工作是建議你的!
　　b)您的房地產(chǎn)經(jīng)紀人欠您的信任，誠實和信息。
　　c)買方代理協(xié)議是雇傭聯(lián)系人，因此可以由任何一方隨時終止。
　　4)面試/選擇抵押貸款人：
　　a)這是重要的一步。在購買房屋時，您可能已經(jīng)準備好并愿意，但您必須知道您是否有能力!如果你跳過這一步，你可能會感到非常失望。
　　b)獲取您的個人信用報告的副本。這可以在線或本地獲得象征性費用(參見信用報告下的黃頁)。你可以跳過這一步，讓貸款人獲得它，但在你面試貸方時掌握它是一個真正的優(yōu)勢 - 特別是在與你不確定你將要做生意的人分享個人財務(wù)信息時!
　　c)在使用在線貸方之前要仔細考慮。雖然費率/條款可能具有競爭力，但如果出現(xiàn)問題，僅處理免費電話號碼可能是一場噩夢。本地貸款人更容易獲得，可能會在交易結(jié)束時協(xié)助進行最終交易。
　　d)獲得資格預(yù)審。選擇一些你想采訪的貸款人。一些貸款人收取的費用很少，但大部分都沒有 - 特別是如果你有自己的信用報告!打電話給每個人并告訴他們......“嗨，我，我正在開始買房的過程，我想獲得預(yù)先認證”。有些貸款人會通過電話處理這個問題，有些人會要求你親自與他們見面。一般來說，您可以預(yù)期貸款人會向您詢問有關(guān)您的收入，債務(wù)和資產(chǎn)的問題。要誠實準確。不要害怕提到你正在采訪幾個貸款人 - 他們想要贏得你的業(yè)務(wù)!
　　資格預(yù)審是確定的步驟;
　　a)您將需要多少首付和成交費用
　　b)有哪些利率期權(quán)和貸款計劃
　　c)你能買多少房子
　　d)您的每月付款金額
　　e)選擇一個貸方。在你采訪了幾個貸款人之后，決定你覺得最好提供的那個，并且你最熟悉。
　　5)一些重要細節(jié)：
　　a)當(dāng)您使用房地產(chǎn)經(jīng)紀人/代理時，他或她最有可能代表經(jīng)紀人工作。經(jīng)紀人負責(zé)為您的代理人所屬的房地產(chǎn)公司工作。您與房地產(chǎn)經(jīng)紀人/代理商簽訂的任何協(xié)議均與經(jīng)紀人/房地產(chǎn)公司達成協(xié)議。
　　b)通常，客戶是指與房地產(chǎn)經(jīng)紀人/代理人/經(jīng)紀人簽訂書面買方協(xié)議或上市/賣方協(xié)議的人。
　　c)通常房屋的賣方支付銷售傭金。這通常占銷售價格的6%，但可能會有所不同。傭金通常是，但也可以廣泛變化，與買方代理以50/50的比例溢出。這就是買方代理人獲得報酬的方式，因此對購買者來說這是一個免費的選擇。
　　d)如果您不使用買方代理，那么您可以嘗試通過此百分比協(xié)商賣方的要價，但您可以自行行事。
　　e)信任您的房地產(chǎn)經(jīng)紀人/代理商，并聽取您的房地產(chǎn)經(jīng)紀人/代理商的建議。想一想。就像你的工作一樣，你的房地產(chǎn)經(jīng)紀人/代理人每天都在日復(fù)一日地生活和呼吸房地產(chǎn)。您，您的朋友或親戚最不可能比您的房地產(chǎn)經(jīng)紀人/代理商更了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場。使用您的房地產(chǎn)經(jīng)紀人/代理商的知識和經(jīng)驗對您有利!
　　f)有關(guān)于房地產(chǎn)市場和合同的聯(lián)邦和州法律。這些因州而異。一個國家的法律可能源于舊英國法律，另一個可能源于拿破侖法。使用當(dāng)?shù)貙�業(yè)人士的另一個好理由。
　　6)尋找房屋的時間：
　　a)列出您的要求。您擁有的要求越多，潛在財產(chǎn)的可用性就越低。將您的要求優(yōu)先考慮為“必須擁有”和“想要”以及“不要”和“不喜歡”的列表。例如;圍欄院子，靠近水，角落，死胡同，設(shè)施等
　　b)列出您需要的價格范圍，位置/區(qū)域以及您需要的臥室，浴室，平方英尺和車庫等的最小和最大數(shù)量。
　　c)如果您雇傭了房地產(chǎn)經(jīng)紀人/代理人，請向他們提出要求，他們會為您進行搜索。如果你愿意，你也可以自己搜索，因為最終你知道你在尋找什么。讓您的房地產(chǎn)經(jīng)紀人/代理人知道您是否有資格獲得抵押貸款和多少抵押貸款。
　　d)如果您自己進行搜索，可以搜索眾多國家網(wǎng)站和個人房地產(chǎn)公司網(wǎng)站。最新，最準確的信息將來自您的房地產(chǎn)經(jīng)紀人/代理商。
　　7)你找到了一個你喜歡的房子：
　　a)從這一點開始，如果您沒有使用房地產(chǎn)經(jīng)紀人/代理商，那么這里和購買新房屋之間的步驟是您必須自己做出的個人選擇。
　　b)您的房地產(chǎn)經(jīng)紀人/代理人將預(yù)約您在短名單上看到它和任何其他房屋。即使你找到了自己的夢想家園，仍然值得看一些類似的房產(chǎn)，所以如果你提出要約，你就知道如何談判。
　　c)如果您確定自己擁有想要出價的房產(chǎn)，您的房地產(chǎn)經(jīng)紀人/代理商可以獲取房屋的歷史記錄并進行可比較市場分析(CMA)，以便向您提供有關(guān)提供房產(chǎn)的信息。您的房地產(chǎn)經(jīng)紀人/代理商可以就報價和提供策略向您提供建議，但最終決定權(quán)歸您所有。
　　d)一旦您以書面形式提出要約，您必須等待要約被接受或是否還價。如果要約被接受，則合同被批準并繼續(xù)進入下一階段。如果要約是反提議，那么您的原始要約現(xiàn)在是無效的，而還價現(xiàn)在是正在協(xié)商的要約。每個還價都會使報價無效。此過程可以繼續(xù)，直到達成協(xié)議。如果還價可以接受，那么它可以被批準。如果它不可接受，您可以再次提出還價，也可以從交易中走出來。
　　e)當(dāng)商定的可接受的要約/合同時，買方通常會支付一筆名為Earnest Money或Escrow的押金。這是由房地產(chǎn)經(jīng)紀人/代理商的經(jīng)紀人或托管公司或標題公司控制的信托賬戶，直到交割結(jié)束，然后將其記入買方。
　　8)一旦你有批準的合同：
　　a)房屋檢查 - 這是買方有機會執(zhí)行對買方而言重要的任何和所有檢查。在撰寫購買要約時，請務(wù)必與買方代理商討論買方的檢驗期。買方的檢驗期從合同接受開始，并在采購合同中確定到期。典型的檢驗期是合同驗收后14天。買方至少會訂購并執(zhí)行專業(yè)的房屋檢查。這通常由買方支付。然后，買方和賣方之間協(xié)商所需的任何維修。
　　b)木材侵害(白蟻)檢查可在此期限內(nèi)進行或由賣方提供的證明(國家之間可能有所不同)
　　c)鉛基涂料 - 如果房屋是在1978年之前建造的，這也必須在這段時間內(nèi)進行(這可能因國家而異)
　　d)評估 - 這是由抵押貸款公司/貸方進行的，以確保該物業(yè)的價值與您借入的金額相當(dāng)。
　　9)結(jié)束交易：
　　a)這是將財產(chǎn)和所有權(quán)以及資金的所有權(quán)從出售轉(zhuǎn)移給相關(guān)方的過程。這在各州之間確實不同 - 您的房地產(chǎn)經(jīng)紀人/代理商會建議確切的方法和相關(guān)方。
　　10)恭喜!
　　a)房地產(chǎn)交易已經(jīng)落后于您，是時候搬進新家了!
　　兆龍移民美國律所的資深律師團隊，已在美國執(zhí)業(yè)長達17年，積累了豐富的美國移民法律執(zhí)業(yè)經(jīng)驗。2013年，兆龍移民美國律所獲中國司法部批準資質(zhì)，與客戶無縫對接，辦理EB-1A/NIW無中間成本，不成功不收費!簽約兆龍后，我們的專業(yè)律師、顧問、文案團隊，將以專業(yè)嚴謹?shù)穆殬I(yè)精神為準則，與每一位EB-1A/NIW移民申請人深度溝通，為客戶量身制定移民方案，制作專業(yè)的文案資料，為EB-1A/NIW申請人實現(xiàn)中、美兩國全程法律護航，確保成功率!