本文由擁有十七年美國(guó)律所背景的兆龍移民整理
　　美國(guó)不對(duì)外國(guó)人購(gòu)買財(cái)產(chǎn)施加法律限制。 2015年4月至2016年3月期間，外國(guó)買家支付了1026億美元購(gòu)買美國(guó)房產(chǎn)，其中一半銷售發(fā)生在佛羅里達(dá)州，加利福尼亞州，德克薩斯州，亞利桑那州和紐約州。
　　然而，許多房主協(xié)會(huì)，共管公寓協(xié)會(huì)，合作社或其他形式的社區(qū)協(xié)會(huì)可能限制個(gè)人在其社區(qū)邊界內(nèi)向缺席所有者出售財(cái)產(chǎn)的能力。
　　如果您正在考慮來(lái)自國(guó)外的較舊的獨(dú)立美國(guó)房產(chǎn)的價(jià)格，并認(rèn)為這是一個(gè)討價(jià)還價(jià)，請(qǐng)?jiān)傧胍幌�。許多看似便宜的地區(qū)反映了當(dāng)?shù)鼐幼〉娜狈ΑＫ�有工廠關(guān)閉，犯罪率高或經(jīng)常遭受自然災(zāi)害破壞的地區(qū)的城鎮(zhèn)房屋無(wú)法讓人們生活在那里是有原因的。喪失抵押品贖回權(quán)的房產(chǎn) - 抵押貸款人已收回房產(chǎn) - 可能需要更長(zhǎng)時(shí)間才能處理，因?yàn)閭鶛?quán)并未隨著所有權(quán)轉(zhuǎn)移而消失，必須遵循正確的法律程序來(lái)保護(hù)購(gòu)買者。
　　有時(shí)一個(gè)漂亮的房子在一個(gè)不錯(cuò)的地方可能價(jià)格很便宜誰(shuí)都擔(dān)負(fù)得起，但實(shí)際通勤到城市里工作并不方便，可能會(huì)是一個(gè)長(zhǎng)途跋涉，請(qǐng)記住，每一英里的汽車旅行和再次回家的成本每年都會(huì)帶來(lái)不小的花費(fèi)。
　　在根據(jù)價(jià)格追逐房產(chǎn)之前，最好仔細(xì)確定新房屋的類型，位置和方面，這對(duì)您來(lái)說(shuō)很重要。
　　抵押貸款
　　銀行不愿意向居住在國(guó)外的購(gòu)買者提供抵押貸款(也稱為“票據(jù)”)，要求高額首付和高貸款利率。那些搬到美國(guó)工作的人可能會(huì)覺(jué)得在開始購(gòu)房之前去國(guó)內(nèi)是合理的，因?yàn)檫@應(yīng)該意味著更好地與銀行打交道，你對(duì)該地區(qū)的認(rèn)識(shí)以及房屋是否位于正確的位置更好，您可以隨時(shí)解決查詢或簽署文件。
　　在美國(guó)，抵押貸款將通常以固定利率提供，期限為15年或30年。后者很受歡迎，因?yàn)樗�更容易獲得資格，每月付款更低，并允許購(gòu)買價(jià)格更高的房屋。但是，多年來(lái)支付的額外利息將是巨大的，擁有房屋需要更長(zhǎng)的時(shí)間。
　　現(xiàn)在很少能以100%的購(gòu)買價(jià)格找到抵押貸款，因此需要首付。在評(píng)估借款額時(shí)，首先要計(jì)算可用的預(yù)付款金額。能夠通過(guò)首付支付更高比例的房產(chǎn)價(jià)值的人能夠獲得抵押貸款元素的較低利率，因?yàn)樗鼈儗?duì)貸方的風(fēng)險(xiǎn)要低得多。
　　提供的抵押貸款往往是常規(guī)(常規(guī))，F(xiàn)HA(政府保護(hù)銀行免受損失，如果購(gòu)買者違約貸款)或VA(類似于FHA，但退伍軍人)。
　　在查看房產(chǎn)之前，您可以獲得一個(gè)貸方的資格預(yù)審;有時(shí)需要很少的費(fèi)用才能做到這一點(diǎn)。在選擇貸方之前，最好考慮各種抵押貸款優(yōu)惠。他們將獲取您的信用記錄，評(píng)估您的收入和可負(fù)擔(dān)性限制，并計(jì)算您可以借到多少。
　　如果您購(gòu)買帶抵押貸款的房屋，請(qǐng)務(wù)必及時(shí)了解每月到期的抵押貸款付款。在結(jié)束時(shí)，您將獲得一個(gè)簽名表格，允許銀行每月自動(dòng)付款。未能支付每筆款項(xiàng)將迅速導(dǎo)致喪失抵押品贖回權(quán)，這意味著您將失去對(duì)房屋的占有權(quán)，銀行將出售該房屋以收回成本。
　　銀行將發(fā)送一份年度報(bào)表，顯示您對(duì)該年度的抵押貸款支付了多少利息;在計(jì)算年度稅單時(shí)，這可用于從評(píng)估收入中扣除利息。
　　查看屬性
　　房地產(chǎn)銷售人員由個(gè)別國(guó)家許可，代表該國(guó)的財(cái)產(chǎn)交易中的買方或賣方。
　　•常規(guī)代理：無(wú)需額外培訓(xùn)或會(huì)員資格。
　　•經(jīng)紀(jì)人：可以是個(gè)人或公司。需要比常規(guī)代理人更多的教育和培訓(xùn)。
　　•房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人：已加入全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的持牌房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。需要該部門的最高水平的教育和培訓(xùn)。
　　許可證很復(fù)雜，每個(gè)州都有自己的條款和條件，從年齡到培訓(xùn)和所需的測(cè)試。許多州需要背景調(diào)查，指紋和高中文憑。雖然有些州提供免費(fèi)在線檢查以顯示您的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是否獲得許可，但每個(gè)負(fù)責(zé)許可的州的部門將被稱為與其他部門不同的部門。檢查您是否使用持牌專業(yè)人員的最簡(jiǎn)單方法是使用獲得美國(guó)國(guó)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)許可的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。
　　您可能會(huì)收到同事或熟人的個(gè)人推薦，但請(qǐng)注意，某些代理商會(huì)向引進(jìn)新業(yè)務(wù)的任何人支付推薦費(fèi)。
　　在大多數(shù)地區(qū)，購(gòu)買者可以在多重上市服務(wù)(MLS)數(shù)據(jù)庫(kù)中查看代理商出售的所有住宅物業(yè)。但是，使用代理商購(gòu)買房產(chǎn)仍然有好處;建議一個(gè)現(xiàn)實(shí)的價(jià)格，與賣方的代理商談判，并指導(dǎo)您完成合同。
　　許多代理商會(huì)要求潛在的房產(chǎn)購(gòu)買者簽署買方代理協(xié)議，該協(xié)議規(guī)定了業(yè)務(wù)條款。在注冊(cè)一個(gè)之前，請(qǐng)確保您已與兩個(gè)或三個(gè)代理商交談，并確定哪個(gè)代理商最適合您。查看網(wǎng)站，博客，詢問(wèn)去年有多少客戶被買賣，并評(píng)估他們對(duì)您希望找到的房產(chǎn)的說(shuō)法。搬家很緊張，所以你與代理人的關(guān)系很重要。在簽署之前，請(qǐng)確保您對(duì)買方代理協(xié)議的條款感到滿意。
　　個(gè)人可能決定在沒(méi)有任何代理商參與的情況下出售房屋，稱為“按業(yè)主出售”，盡管這是不尋常的。他們可能會(huì)向代理商提供傭金，讓真正的買家可以查看該物業(yè)，但如果他們不這樣做，則不會(huì)涉及代理商。他們可能會(huì)在所有者網(wǎng)站上的當(dāng)?shù)貓?bào)紙上刊登廣告。這確實(shí)給買方提供了價(jià)格談判的機(jī)會(huì)，因?yàn)榇�理商的費(fèi)用不會(huì)有銷售扣除。作為購(gòu)買者，您有責(zé)任徹底調(diào)查房產(chǎn)的價(jià)值，例如向代理商支付競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)分析的費(fèi)用，或者引入更昂貴的評(píng)估師，為您和您的抵押貸款提供估價(jià)貸款人。不要單靠免費(fèi)評(píng)估網(wǎng)站。
　　如果賣方使用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)，他們將在賣方和經(jīng)紀(jì)人簽訂的合同中，同意該房產(chǎn)的銷售價(jià)格的固定百分比作為其費(fèi)用;此費(fèi)用的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)通常為6%。代理商通常會(huì)與買方的代理商分?jǐn)傄话氲馁M(fèi)用，然后向他們工作的經(jīng)紀(jì)人支付高達(dá)1%的費(fèi)用。如果買方?jīng)]有代理商，賣方可以要求減少銷售費(fèi)用，但必須在簽署財(cái)產(chǎn)到買方之前以書面形式達(dá)成協(xié)議。
　　在環(huán)顧未來(lái)的房屋時(shí)，無(wú)論是誰(shuí)出售房屋，都要注意可能有不尋常的漁獲量;高房屋所有者協(xié)會(huì)費(fèi)，長(zhǎng)期租約即將到期，公用設(shè)施斷開，重新連接成本高，模具問(wèn)題可能使房屋無(wú)法居住，或者包括颶風(fēng)等極端天氣事件的高保險(xiǎn)成本。與房產(chǎn)相關(guān)的地方政府稅收很高，通常是其他國(guó)家用國(guó)家稅收支付的資金。例如，佛羅里達(dá)州沒(méi)有州所得稅，因此必須從業(yè)主那里獲得全面的服務(wù)資金。財(cái)產(chǎn)稅將每年支付兩次，幾乎沒(méi)有機(jī)會(huì)分期付款。應(yīng)付金額幾乎總是計(jì)算為財(cái)產(chǎn)的公平市場(chǎng)價(jià)值乘以評(píng)估比率乘以稅率;這將使業(yè)主每年花費(fèi)數(shù)千美元。
　　采購(gòu)流程
　　在您找到要提供報(bào)價(jià)的房產(chǎn)時(shí)，代理商將進(jìn)行可比較市場(chǎng)分析，該分析將告知您的報(bào)價(jià)。您將收到賣方披露報(bào)告，其中詳細(xì)列出了賣方了解的所有物理問(wèn)題和缺陷。沒(méi)有法律要求披露賣方不知道的問(wèn)題，因此您不能因購(gòu)買后無(wú)法合理了解的缺陷起訴他們。
　　如果該物業(yè)是在1978年之前建造的，聯(lián)邦法律要求買家在根據(jù)合同承擔(dān)購(gòu)買物業(yè)之前必須收到以下物品：
　　•美國(guó)環(huán)保署批準(zhǔn)的關(guān)于識(shí)別和控制鉛基油漆危害的信息手冊(cè)，稱為“保護(hù)您的家人免受家中的鉛污染”
　　•有關(guān)家庭或建筑物中鉛基涂料或鉛基涂料危害的任何已知信息
　　•合同附件或合同中插入的語(yǔ)言，包括“主要警告聲明”，并確認(rèn)賣方已遵守所有通知要求
　　•為鉛涂料或鉛基涂料危害進(jìn)行涂料檢查或風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的10天期限，其中可能包括由經(jīng)過(guò)認(rèn)證的檢驗(yàn)員進(jìn)行調(diào)查。締約方可以書面形式雙方同意延長(zhǎng)或縮短檢查時(shí)間。購(gòu)買者可以放棄此檢查機(jī)會(huì)。
　　購(gòu)買房產(chǎn)的要約以書面形式提出，可以接受或提示還價(jià)。這個(gè)階段可以重復(fù)。在雙方達(dá)成協(xié)議的情況下，已經(jīng)商定的要約或還價(jià)將成為已批準(zhǔn)的合同，并且您現(xiàn)在處于合法可執(zhí)行的合同之下。檢驗(yàn)期限(通常為14天)應(yīng)在合同驗(yàn)收之前達(dá)成一致，這是檢驗(yàn)期開始的時(shí)間點(diǎn)。
　　買方現(xiàn)在向信托支付押金，稱為金錢托管或托管。購(gòu)買者選擇托管辦公室/帳戶;對(duì)于持有托管賬戶的頭銜公司來(lái)說(shuō)，這是正常的，但不是強(qiáng)制性的。標(biāo)題公司通常由購(gòu)買產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)的一方選擇。在結(jié)束時(shí)，托管將從信托中移除并作為購(gòu)買價(jià)格的一部分支付給賣方。
　　進(jìn)行房屋檢查，由房產(chǎn)購(gòu)買者在約定的檢查期內(nèi)支付。然后可以在賣方和購(gòu)買者之間協(xié)商所需的任何維修。這些檢查將包括基于鉛的油漆調(diào)查，白蟻檢查以及抵押公司的財(cái)產(chǎn)評(píng)估(估價(jià))。
　　購(gòu)買房產(chǎn)的所有處理檢查均在產(chǎn)權(quán)公司的辦公室進(jìn)行。確認(rèn)該物業(yè)的所有權(quán)及其出售權(quán)，并應(yīng)確定對(duì)該物業(yè)的任何未決索賠。
　　一些購(gòu)買者聘請(qǐng)律師進(jìn)行這些檢查，但大多數(shù)人沒(méi)有。每個(gè)州都有律師推薦服務(wù)，您應(yīng)該期望您的律師成為美國(guó)律師協(xié)會(huì)的成員。外籍人士有額外的法律檢查，包括居住權(quán)證明，律師處理文書工作可能會(huì)更安全。不同的州對(duì)稅收和繼承有不同的規(guī)則，如果你擁有一個(gè)財(cái)產(chǎn)，這就成了一個(gè)重要的問(wèn)題。
　　轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)和所有權(quán)以及相關(guān)資金的所有權(quán)的過(guò)程因國(guó)家而異。它通常涉及在縣法院的登記，并成為公共記錄的問(wèn)題。最好使用該物業(yè)所在州的當(dāng)?shù)貙�業(yè)人士，以便遵循正確的程序和法律。
　　必須為您的新房購(gòu)買房屋所有者的保險(xiǎn)，而私人抵押貸款保險(xiǎn)是自行決定的，對(duì)于一些家庭而言可能是一個(gè)不錯(cuò)的選擇，而不是其他家庭。
　　確保您在移動(dòng)日之前收到搬家公司的書面報(bào)價(jià)，因?yàn)橐坏┘揖咴谒麄兊呢涇囍校�他們就要求更高的付款要求。如果您要從一個(gè)州搬到另一個(gè)州，美國(guó)運(yùn)輸部的號(hào)碼由聯(lián)邦汽車運(yùn)輸安全管理局頒發(fā)，因此您可以與他們核實(shí)清除公司是否獲得許可。對(duì)于州內(nèi)的行動(dòng)，要求因州，縣或當(dāng)?shù)叵�費(fèi)者事務(wù)機(jī)構(gòu)而異。
　　兆龍移民美國(guó)律所的資深律師團(tuán)隊(duì)，已在美國(guó)執(zhí)業(yè)長(zhǎng)達(dá)17年，積累了豐富的美國(guó)移民法律執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)。2013年，兆龍移民美國(guó)律所獲中國(guó)司法部批準(zhǔn)資質(zhì)，與客戶無(wú)縫對(duì)接，辦理EB-1A/NIW無(wú)中間成本，不成功不收費(fèi)!簽約兆龍后，我們的專業(yè)律師、顧問(wèn)、文案團(tuán)隊(duì)，將以專業(yè)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)穆殬I(yè)精神為準(zhǔn)則，與每一位EB-1A/NIW移民申請(qǐng)人深度溝通，為客戶量身制定移民方案，制作專業(yè)的文案資料，為EB-1A/NIW申請(qǐng)人實(shí)現(xiàn)中、美兩國(guó)全程法律護(hù)航，確保成功率!