網(wǎng)易教育：各位網(wǎng)友大家好!這里是第六屆金翼獎網(wǎng)易年度大選頒獎典禮現(xiàn)場，今天我們請來了兆龍移民董事長劉宇先生。

　　劉宇：大家好。

　　網(wǎng)易教育：劉先生您好，很榮幸今天請到您。

　　劉宇：很高興接受這個邀請。

　　網(wǎng)易教育：首先恭喜兆龍移民榮獲網(wǎng)易教育2014年度最具影響力移民品牌，您對此有什么感想跟我們分享一下嗎?

　　劉宇：非常感謝廣大網(wǎng)友的支持，以我們的特點(diǎn)，我們比較擅長做美國法律專業(yè)方面的事情，我們在今后會繼續(xù)發(fā)揮我們的專長，為大家?guī)�來更可靠的�?xiàng)目，并且為大家提供非常專業(yè)、非常負(fù)責(zé)的服務(wù)。

　　網(wǎng)易教育：眾所周知，EB-5投資移民是有一定風(fēng)險的，兆龍移民在控制EB-5項(xiàng)目風(fēng)險方面是怎樣做的呢?

　　劉宇：我們兆龍移民的領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊，以我為領(lǐng)導(dǎo)，我們是美國律師團(tuán)隊，我在美國已經(jīng)執(zhí)業(yè)十三、十四年了。

　　網(wǎng)易教育：很資深。

　　劉宇：一晃很快已經(jīng)做了這么多年。我們對美國法律非常熟悉，包括EB-5法案，EB-5不光是移民，還包括投資、融資、并購，所以第一需要有法律法規(guī)的基礎(chǔ)，第二，需要你懂商業(yè)，因?yàn)楝F(xiàn)在大部分地產(chǎn)項(xiàng)目，又需要你懂得開發(fā)，懂得當(dāng)?shù)厥袌觯�我們的團(tuán)隊除了我，其他都是美國當(dāng)?shù)氐模�我們有移民律師、建筑律師、稅�?wù)律師，還有一些建筑團(tuán)隊的成員，我們對當(dāng)?shù)胤浅Ａ私猓�不論是對法律、商業(yè)還是開發(fā)項(xiàng)目都非常了解，另外一點(diǎn)，我們團(tuán)隊的成員在前幾年金融危機(jī)的過程中協(xié)助國內(nèi)投資人進(jìn)行投資，自己也有參與收購一些資產(chǎn)并進(jìn)行開發(fā)，所以我們具有很強(qiáng)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，不僅從國內(nèi)移民的角度看這個問題，實(shí)際上也站在美方的立場上，從開發(fā)的角度來看EB-5項(xiàng)目，整個商業(yè)流程、移民流程，我們的律師事務(wù)所也幫助一些項(xiàng)目，包括國內(nèi)的投資公司申請區(qū)域中心、設(shè)計項(xiàng)目開發(fā)，為一些紐約本地項(xiàng)目方進(jìn)行工程的EB-5設(shè)計，所以我們可以從雙方的角度來看問題，從雙方都是雙贏的局面，開發(fā)商要通過EB-5拿到他的利益，我們要通過EB-5得到我們的利益，一是移民利益，二是資金安全返還，中國資本利用EB-5出境，開發(fā)美國經(jīng)濟(jì)，做到三贏，需要像我們這樣有綜合經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊。

　　同時我們跟國內(nèi)不一樣，因?yàn)槲覀兪敲绹�律師事�?wù)所團(tuán)隊，在一些項(xiàng)目中我們擔(dān)當(dāng)一些責(zé)任，一個是我們從項(xiàng)目設(shè)計、法律文件制作上有律師專業(yè)責(zé)任，其次，我們本身有區(qū)域中心，在一些項(xiàng)目中我們做EB-5的監(jiān)管管理人，實(shí)際我們代表客戶直接和項(xiàng)目方交流，通過我們的貸款協(xié)議，通過我們簽定非常強(qiáng)有力的貸款合同，第一順位書面抵押等等，實(shí)際我們對項(xiàng)目方是有控制力和影響力的，而不僅僅是把錢從中國人手里交給他，而是把錢按照一定條件交給他，給他設(shè)定嚴(yán)格的條件，你的工程如果延期會出現(xiàn)什么情況，如果你跟別的公司有訴訟我們會怎么樣，如果這些情況發(fā)生，我們有權(quán)利怎樣保護(hù)我們自己的利益，這些都是我們能做到的，也是我們非常特殊的一點(diǎn)。

　　網(wǎng)易教育：專業(yè)性很強(qiáng)。

　　劉宇：對。

　　網(wǎng)易教育：您能不能從專業(yè)的角度給大家一些建議，作為普通的投資移民申請人，應(yīng)該怎樣選擇好的美國EB-5項(xiàng)目?

　　劉宇：選擇好的EB-5項(xiàng)目，我們可以簡單地講，也可以深入地講。

　　網(wǎng)易教育：大部分人還是不懂。

　　劉宇：簡單來講是這樣，要從幾個角度來看，實(shí)際上EB-5流程是一個商業(yè)交易過程，不光是項(xiàng)目，我經(jīng)常舉個例子，這個項(xiàng)目賺錢了，但如果這個項(xiàng)目不還你錢，二十年還或三十年還，你還是賠，如果項(xiàng)目賠錢了，一個億降為七千萬，但你是第一順位抵押，不僅是先還款，而且有控制力，所以從項(xiàng)目看，要看三種情況，第一，項(xiàng)目靠譜不靠譜，這是國內(nèi)目前EB-5界集中討論的問題;第二要看簽約，就像我剛剛說的，它是一個商業(yè)過程，簽約簽得好不好，一個非常具體的例子，但國內(nèi)幾乎沒有報道的是今年有一個老牌的區(qū)域中心本來應(yīng)該去年還款，結(jié)果它推遲十年還款，(總共)十五年再還你錢，而且還不一定保證還你錢。為什么會發(fā)生這種情況呢?因?yàn)榧s沒簽好，他簽的約，你給他非常大的權(quán)利，他現(xiàn)在說，我行使我作為一般合伙人的權(quán)利，我決定推遲時間還款，還是為了你的利益，很無恥，這是約沒簽好，項(xiàng)目靠譜了，約沒簽好也是不行的。

　　而且在整個投資結(jié)構(gòu)里，約簽得好不好不光是法律協(xié)議的問題，還是管理結(jié)構(gòu)的問題，像我們說的，我們代表投資人簽約，就要做管理人，所以由我們決定要不要延期，能不能延期，如果到五年你不想還我錢，我要不要去法院執(zhí)行，不能讓他們來控制我們。

　　第三點(diǎn)實(shí)際上是誰代表投資人的問題，現(xiàn)在也有很多文章談投資人應(yīng)該做盡職調(diào)查，從廣大投資人來講他是沒有能力做盡職調(diào)查的，必須由項(xiàng)目銷售方去做，美國本身對私募監(jiān)管很嚴(yán)，但所有私募發(fā)生在美國海外，發(fā)生在中國，美國法律不管，除非你有重大欺詐，因?yàn)镋B-5本身是商業(yè)，商業(yè)條款定得可松可緊，可對你有利無利，只要雙方同意就可以，但很多投資人在不懂的情況下被動同意，因?yàn)榭床欢�文書，除非給你解釋、講得很透徹，否則你真是不理解，所以我們的投資人是需要代理的，但國內(nèi)法律目前對此是空白，沒有制約類似EB-5私募行為在中國要遵守什么樣的規(guī)定，盡到什么義務(wù)，誰去承擔(dān)最終責(zé)任，沒有規(guī)定，所以造成了EB-5某種程度上，中國不管，美國也不管，出了問題只能通過一些渠道解決，你到美國去解決，比如一個項(xiàng)目一百個投資人，他都不知道對方，怎么能集合在一起組成團(tuán)體拿出共同意見去美國起訴呢?很難做到，所以必須得有代理人，EB-5得有代理人制，現(xiàn)在我們就在進(jìn)行這種嘗試，做代理人，承擔(dān)責(zé)任，如果有問題，我們向客戶負(fù)責(zé)，我們代表客戶向美方(追究責(zé)任)。

　　這個代理人不光是以后出了問題負(fù)責(zé)，而且像我說的，作為EB-5的有限合伙人，募資過程中我們要做監(jiān)管、做管理，同時也要做控制，因?yàn)楝F(xiàn)在大部分EB-5合伙人是美方項(xiàng)目方成立的，他們倆是一家，在EB-5中有三個投資人，EB-5合伙人起關(guān)鍵作用，如果是我們的投資人代表成立的，他肯定向著我們，因?yàn)樗麑ξ覀冐?fù)責(zé)，項(xiàng)目方成立的就會向著項(xiàng)目方，現(xiàn)在絕大部分有限合伙人是項(xiàng)目方成立的，現(xiàn)在我們要做我們?nèi)コ闪⒌摹⑽覀內(nèi)ス芾淼模�我們�?fù)責(zé)，我們代表客戶對項(xiàng)目方進(jìn)行掌控，這是我們在做的事情。

　　網(wǎng)易教育：你們很自律。

　　劉宇：我們在美國執(zhí)業(yè)被美國法律管得不敢不自律(笑)。

　　網(wǎng)易教育：現(xiàn)在關(guān)注投資移民的人越來越多，尤其是普通人，馬上就進(jìn)入2015年了，您能不能對2015年的美國投資移民政策做一些預(yù)測呢?

　　奧巴馬還有另外兩個政策，暫時沒有實(shí)施，他是命令國土安全部去研究，一個是家屬可不可以不算名額，再一個，以前沒有用的名額可不可以現(xiàn)在拿回來用，這兩點(diǎn)涉及到很多法律問題，不一定能解決，可能需要真正的司法改革去解決，但先交后等這一條，已經(jīng)足夠解決我們的超齡問題，因?yàn)榻簧先ィ�你�?85綠卡交上去，子女的年齡就凍結(jié)了，即使在21歲前一天交都沒有問題。

　　再就是漲價問題，因?yàn)?015和2012年形勢完全不一樣，2015年9月30號是區(qū)域中心項(xiàng)目的再次延期，國會要投票，上次投票是2012年9月30號，在2012年時西方國家還未走出經(jīng)濟(jì)危機(jī)，所以急需我們的資金救助他們，現(xiàn)在到2015年，他們恢復(fù)得差不多了，這時候是什么形勢呢?除了美國以外，其它西方國家紛紛漲價，加拿大關(guān)停了聯(lián)邦投資移民，太便宜了，現(xiàn)在重開200萬加幣，傳說只有50個名額，基本對中國不開放了，英國漲到200萬英鎊，澳大利亞500萬澳元起，紛紛漲價。

　

　　在現(xiàn)在這種形勢下，它不漲價，我們很擔(dān)心，會不會從政策上給我們收緊，大家知道，投資到TEA里面是50萬，如果把TEA的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)大幅提高，我們必須得投資100萬了，實(shí)際上就是變相漲價，所以如果主動漲價實(shí)際上是好事，它是按照CPI(消費(fèi)者指數(shù))的增長來漲價，我大概算了一下，相比1990年EB-5法律實(shí)施相比，現(xiàn)在是漲了18倍，在人數(shù)不變的情況下，總投資增長180%，也就是說，以前一萬個家庭總投資是50億美元，現(xiàn)在就是90億美元了，現(xiàn)在給你緊縮政策的可能性就會相對減少。

　　同時漲價以后會解決很多問題，過后我會寫篇文章，它漲價以后會改變EB-5整個格局，舉個例子，曼哈頓地區(qū)，每一百萬土木建筑的投資要創(chuàng)造13萬個左右的就業(yè)，直接就業(yè)、間接就業(yè)，現(xiàn)在有EB-5項(xiàng)目呢，就相當(dāng)于創(chuàng)造100個100萬，1300個就業(yè)，按現(xiàn)在的50萬你可以籌集到6500萬，這個項(xiàng)目的65%可以用EB-5的錢，如果籌集這么多，客戶也會覺得EB-5比例太高了。漲價以后同樣還是1300個就業(yè)，可以籌集130個家庭，但每個家庭就要投資90萬，你就可以實(shí)現(xiàn)1.2億，當(dāng)然，按照規(guī)矩不能超過，也就是說，漲價以后，你的項(xiàng)目可以百分之百用EB-5的錢。

　　現(xiàn)在一個很大的風(fēng)險在于，因?yàn)楝F(xiàn)在你不能百分之百用EB-5的錢，要用非EB-5的錢，如果你的項(xiàng)目方實(shí)力不夠，或者一個融資渠道出問題，銀行原來給你貸，現(xiàn)在不給你貸，你的項(xiàng)目可能會爛尾，這樣反過來就會造成就業(yè)不夠，反過來項(xiàng)目方為了多招EB-5的錢，可能會人為抬高造價，或者使用租戶就業(yè)等移民局比較有爭議的就業(yè)方式來抬高就業(yè)數(shù)，從而多招資金，這對我們來說都是風(fēng)險，因?yàn)槿ツ昃桶l(fā)生了曼哈頓萬豪酒店180人被拒簽，就是因?yàn)榫蜆I(yè)數(shù)的問題。按照現(xiàn)在的就業(yè)數(shù)，百分之百用EB-5都沒有問題，所以我們幾乎不會因?yàn)榫蜆I(yè)數(shù)的問題被移民局否決整個項(xiàng)目，所以漲價后唯一的問題，只要項(xiàng)目是好項(xiàng)目，靠譜，就沒問題。

　　第二點(diǎn)，漲價以后一個非常有利的一點(diǎn)，會促進(jìn)我們的眾籌模式發(fā)展，它有中國資本帶領(lǐng)散戶投資人到美國去開發(fā)，比如我有20個朋友，我們都50歲了，我想在洛杉磯附近找個好學(xué)區(qū)建房，我們這些老朋友住在一起，以前實(shí)現(xiàn)不了，為什么呢?因?yàn)槟愕腅B-5最多可以融資65%或者50%，剩下的35%籌不來，現(xiàn)在EB-5的錢百分之百，只要這些投資人拿我們EB-5的錢投資，就可以把房子蓋起來了，就業(yè)數(shù)足夠，我們既可以辦移民，又可以把這個項(xiàng)目搞好。

　　網(wǎng)易教育：真正的投資人。

　　劉宇：成為了真正的投資人。因?yàn)楝F(xiàn)在的投資模式是你把錢給項(xiàng)目方，項(xiàng)目方給你綠卡，不給你回報。因?yàn)槊绹�地產(chǎn)還處于上升階段，利潤率蠻高的，以后要形成投資人和項(xiàng)目方，如果中國資本出去，分成機(jī)制，或者投資人在比較有經(jīng)驗(yàn)管理的情況下自己眾籌建設(shè)，我們完全能夠保有利潤，因?yàn)樵诿绹�建房，說句實(shí)話，50萬的房子，成本25萬就建起來了，如果我們采取EB-5建房，因?yàn)楝F(xiàn)在有十年簽證，以后到美國留學(xué)、居住、資產(chǎn)配置會越來越多，這樣結(jié)合到一起，EB5會是我們走向美國非常好的渠道，實(shí)際上EB-5是你進(jìn)行資產(chǎn)配置，在美國創(chuàng)業(yè)、置業(yè)、進(jìn)行開發(fā)的好項(xiàng)目，移民是附加值，不要把EB-5看成移民項(xiàng)目，而是要把它看成投資項(xiàng)目就對了。

　　網(wǎng)易教育：您這么一說，讓我眼前一下亮了。

　　劉宇：這是一個大視野的問題，你要總看它是移民項(xiàng)目，肯定會吃虧，你把它看成商業(yè)，移民是附加的，那么你的大視野就打開了，實(shí)際上你個人可以通過EB-5去，中國資本通過EB-5走出去，搞開發(fā)，和EB-5結(jié)合在一起，美國現(xiàn)在是敞開大門給你這個機(jī)會，實(shí)際上是非常好的國際化的過程。

　　網(wǎng)易教育：接下來我想請您回顧一下您在2014年的成績，對2015年有什么期許和展望?

　　劉宇：2014年是這樣，我們有自己開發(fā)的項(xiàng)目，已經(jīng)順利募資并開工，我們也為幾個項(xiàng)目進(jìn)行了募資，同時我們在圣誕節(jié)前夕馬上要推出一個非常非常好的項(xiàng)目，這是我們經(jīng)過一年談判策劃，將在平安夜前夕推出一個最平安的項(xiàng)目，紐約曼哈頓新時代廣場酒店項(xiàng)目，我們選擇項(xiàng)目和國內(nèi)一些不太一樣，我們選擇項(xiàng)目是從我們獨(dú)特的視角出發(fā)，比如現(xiàn)在要馬上推出的最平安的項(xiàng)目，新時代廣場的項(xiàng)目，它的地值4000萬左右，沒有任何債務(wù)，因?yàn)樗?995年就買了里一直囤積著，但我們只給他三千萬，在我們放第一筆款就給我們抵押，大家看我們的網(wǎng)站，前期項(xiàng)目大家都可以看到我們的抵押文件，而且是第一順位的抵押文件，都是可執(zhí)行的。

　　所謂抵押文件，就是不需要再訴訟了就可執(zhí)行。我們推出的新時代廣場項(xiàng)目本身地就是四千萬，建好以后的酒店項(xiàng)目值1.5億，整個給我們抵押，直到還款為止，像這樣的項(xiàng)目，建筑就業(yè)就足以滿足綠卡的要求了，市場上很難得，市場有很多地很值錢，但有銀行貸款，所以地跟投資人一點(diǎn)關(guān)系沒有，出了問題地要?dú)w銀行的，我們的地沒有貸款，項(xiàng)目方出三千多萬的現(xiàn)金來投資，因?yàn)樗�有�?shí)力，他自己本身在曼哈頓管理一百多個大小的樓盤，所以他拿地投資，四千萬，我們拿三千萬，他們將地和酒店整體抵押，非常安全，沒有任何可擔(dān)心的。

　　網(wǎng)易教育：謝謝您的分享，今天由于時間關(guān)系，訪談先到這里，在這里我也想預(yù)祝兆龍移民在2015年事業(yè)越來越紅火，也希望在您的帶動下，其它移民機(jī)構(gòu)做得越來越專業(yè)。

　　劉宇：希望我們這個行業(yè)走出只做移民的思維，走進(jìn)美國，在美國投資、創(chuàng)業(yè)，享受它的教育、生活質(zhì)量，從一個從大視野、大視角來看待整個行業(yè)，而不光是投資移民。

　　網(wǎng)易教育：謝謝您。