編者按：下面是我們轉發的eb5Sir的一篇微信，我們之所以選擇轉發這篇微信，是因為它表達的觀點也是我們一直在對項目和市場進行盡職調查時重點考慮的。
我們對美國地產行業的思考是這樣的：1. 美國地產從長期看波浪式上升;從短期看，未來幾年美國地產市場面臨拐點和短期低潮，加息會促使拐點和低潮的到來，而且最低潮可能正在2021-2023年的還款期。2. 出現拐點不等于不能投資地產類EB-5，而是要做好更充分的應對措施，避免成為拐點和低潮的承擔者。
當短期市場下跌、項目價值縮水、銀行提高再融資條件和利率時，項目方通過銷售還款或再融資還款會面臨一定的困難和更大的成本，從而降低他們按時還款的動力和意愿。這時，下面幾個因素會突顯其在還款保障方面的作用：
a. 項目負債率低、相對項目凈值或利潤比較大的項目，可以承受相當的市場下跌，項目方違約或大幅推遲還款的可能性較小。這里的凈值是指項目合理市場價值減去貸款等債務后的凈物業價值;
b. 項目提供產權抵押、或提供股權抵押加上最高負債率限制。在這種項目中，如果EB-5是第一順位，將具有第一受償權;如果EB-5位于銀行貸款之下，如第二順位，仍然可以掌握相當的資產受償上的優先權;即使是夾層貸款，因為有項目最高負債率的限制，作為底層貸款的EB-5也會有相當的保障。這幾種情況下，項目方難以“合法”違約或大幅推遲還款。
c. 具有強制還款條款及合理的還款周期計算方法。一般的EB-5項目的還款時間為五年，加上兩年的延期權。但一些項目方已經考慮到未來的各種可能性，在還款周期上設置了將還款時間延伸至8-10年甚至更長的空間。由于法律文件上的權利不對稱，去年就出現了“合法地”延遲10年還款的現象。對還款時間比較敏感的投資人，應當仔細研究文件中的還款條款，土豪可以隨意。
以下轉自“EB5投資移民一點通”，在此感謝eb5Sir的工作
EB-5未來，不在國會在美聯儲 | 專家觀點
EB-5變法的事，是大半年來EB-5行業的最大焦點，在新大限12.11即將到來之際，我們來看一看業內金融專家Jay Riskind的另一種觀點：法案國會都是浮云，美聯儲才真正決定著EB-5的未來。
“移民政策的變化不是EB-5在12月要面臨的最大的話題，取而代之是美聯儲利息的上升”
當移民行業在密切關注12月11日前EB-5政策改變的同時，美國地產行業卻在密切關注12月16日的美聯儲會議，此次會議將涉及到自2006年起，預計10年來的第一次漲息。華盛頓內部人士相信， 12月11日之前，政策制定者沒有時間就EB-5政策作出大的改變而是有可能將其延期至少一年。
EB-5觀眾是時候將頻道從《紙牌屋》調至《華爾街》了。
紐約時代報紙上周報道，預計美聯儲將在12月份漲息，這將造成EB-5還款在未來5-10年會更加困難。
自2008年12月16日起，美聯儲的利率一直保持在0-0.25%。美國聯邦基金利率為全球金融市場尤其是美國房地產市場設置了貸款的利率。
由于利率上漲，財務成本隨之上漲，然而房地產資產價值將會下跌。除非市場狀況非常有利或項目超出預期利潤目標，否則EB-5項目將會在按時償還EB-5貸款方面面臨更多的壓力。EB-5貸款結構的設計對開發商按時償還EB-5資金的影響將進一步加深
在一個原本就已經很便宜的市場，EB-5項目一直都在使用便宜的EB-5資金。通過此舉，開發商從當下市場利率為夾層貸款節省了近25%-50%的資金。
根據利率上漲，有如下三點關于EB-5的考慮：
I. 開發商償還EB-5投資款的成本將上升。許多分析預估年利率在未來5年將上漲3%-6%。大部分EB-5貸款作為第二位的5年貸款只收取不到10%的利息。隨著利率的上漲，在5年后尋找到更加便宜的資金將變得更加困難。
II. 項目價值將會縮水。項目價值一直以來都由市場狀況，利潤以及資本化比率驅動。通常情況下，利潤通過與資本化比率 相除得到項目價值。當利率上漲，資本化比率也會隨之上漲，項目價值將降低。一直以來項目價值增長是因為(1)過去10年接近0的聯邦基金利率 (2)市場環境改善。一旦利率上升，項目價值將會受到影響而回歸正常水平。
美聯儲提高利率是因為他們相信美國經濟強勁的市場條件將超過提高利率帶來的影響。他們不會永遠將利率保持在0!
III. 第二位貸款面臨更多壓力。擁有銀行貸款的EB-5項目具備很多重要的好處：包括專業的盡職調查，風險評估，第三方項目監管以及其他能夠為EB-5投資人提高項目安全和質量的條件。然而擁有3-5年銀行建筑貸款的EB-5項目將因為利率上漲而在償還銀行貸款和EB-5貸款方面面臨更多壓力。尤其在5年內再融資EB-5貸款方面的壓力尤為突出。隨著再融資成本的上升以及項目成本的降低，延遲還款的風險將明顯增加。
為了應對利率的上漲，EB-5項目將需要以下舉措：
1. 為EB-5投資設計其他的安全措施
2. 帶來更高的利潤以克服如上所提的三點壓力，或是
3. 依靠市場條件的改善
這些必備的話題需要單獨陳述，但是12月這個特殊的月份將主要的EB-5投資問題從“我如何拿回我的投資款?”轉為“我如何按時拿到我的投資款?!”
原文作者：Jay Riskind - 中美私募投資峰會主席(美國年度最大型的中國投資項目峰會)，The Riskind Group集團的創始人兼首席執行官。
