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(注:美國EB-5“在風險中”的對象是誰?詳見第四、五、六段。什么是強大安全的抵押擔保?詳見倒數第二段內容 )
今天兆龍移民終于可以拿出時間對移民局9月10日的電話會議內容進行要點解讀。前面已經有不少專業人士撰文,這里我們也就不再復述這次會議的全部內容了。
我們美國劉宇和貝特曼律師事務所的Eugene律師參加了會議并做了詳細的記錄,真正引起我們興趣的是移民局高級主管關于移民法中,投資要“在風險中”的正反兩面的聲明。這也引發我們想談一談EB-5的風險到底在哪里?有多大?能不能避免?怎么避免?
在會議后期的問答階段,John Lyons, 經濟學家部門負責人(Division Chief of Economists)是這樣聲明的:“如果JCE(項目公司 -筆者注)提供保險,那是沒有問題的。風險是在投資人投資到NCE(即“EB-5有限合伙” -筆者注)時建立的,只要那是個風險投資,就應該可以了。” 結合會議的上下文,這個回答的完整版是這樣的:”EB-5要求的風險是指投資人投資到EB-5有限合伙時產生的風險,而不是有限合伙再把資金投到項目公司時產生的風險,所以雖然有限合伙不能給投資人提供還款保證,項目公司可以為有限合伙提供任何強度的還款保證,包括提供保險。“
NCE指的是 ”new commercial enterprise”,也就是EB-5有限合伙。我們常說的EB-5資金要投到一個新企業中去,其實就是指的這個EB-5有限合伙(這里指在通過區域中心投資的情況下,直接投資有所不同),而不是指JCE ”job creation entity”,即那個EB-5資金最終進入的開發項目。而這個有限合伙的風險和那個項目開發的風險是完全不同的兩回事。
根據Lyons先生的聲明,只要資金投入到EB-5有限合伙中時是有風險的,也就是說沒有還款保證等,就滿足了移民法中關于EB-5投資“在風險中”的要求了,至于項目方(JCE)給這個有限合伙(NCE)無論多么強大的還款保障,如他舉例的提供保險,都是不違反“在風險中”的要求的。當然這種保障是要以這個有限合伙為對象的,而不是以投資人為對象的。
EB-5的投資流程是這樣的:投資人投資到有限合伙,有限合伙再投資到項目公司。我們要注意,項目公司是不應當與投資人直接發生借貸與擔保等投資法律關系的,他們之間必須要經過這個有限合伙。如果項目公司直接向投資人提供擔保,那肯定是有問題的。項目公司只能通過對有限合伙提供擔保而間接地對投資人提供擔保,而這個擔保可以是最強有力的還款保障。那么,項目方如果以EB-5必須“在風險中”而假裝不能提供實質保障,就是不折不扣的忽悠我們。
這個還款保障必須要以適當的方式才能被移民局所接受,那么我們看看以下幾種情況:
1. 有限合伙向投資人保證5年內一定返還全部或部分50萬美元的投資,但項目方公司對有限合伙不提供還款保障;
2. 有限合伙向投資人保證5年內一定返還全部或部分50萬美元的投資,同時項目方也對有限合伙提供還款保障;
3. 有限合伙向投資人不保證5年內一定返還全部或部分50萬美元的投資,但項目方公司對有限合伙提供還款保障;
4. 有限合伙向投資人不保證5年內一定返還全部或部分50萬美元的投資,同時項目方也對有限合伙不提供還款保障。
5. 項目方向投資人保證返還全部或部分50萬投資款。
很顯然,第1和2兩種情況是不允許的,在實際操作中,也沒有有限合伙會笨到直接在文件給出這樣的保證,同時有限合伙提供保證沒有意義,因為它只是EB-5投資人匯合體,本身沒有其他資產來進行保證。但是有限合伙在操作中,還是會犯一些在移民局眼中違反“在風險中”相關規定的錯誤。如筆者近期看到的一個NOID(移民局的拒絕意向通知書)中,這個案例中,有限合伙允許投資人在I-526被拒后的上訴期間內撤回投資款,從而移民局認為這個投資沒有”在風險中“,進而導致這個項目的所有I-526可能被拒。
第3和4是沒有問題的,這也解答了一些投資人這樣的疑惑,就是如果項目方提供的抵押擔保過于安全,是不是投資就沒有“在風險中”了。這里Lyons先生的聲明把移民局一貫的政策表達得非常清楚和形象(用提供“保險”來舉例),“在風險中”不是指有限合伙投資到項目方的資金要“在風險中”,而是投資人對有限合伙的投資要“在風險中”。大家一定要記住這點,這是“在風險中”的核心涵義。
什么是強大安全的抵押擔保呢,“我保證以后還你50萬”之類的話和文件,即使出于美國總統之口也是沒有多大意義的。"deed of trust“,簡單的說就是地產所有人簽署一個”deed“產權契約,并交到第三方監管人手中,一旦不能還款,無需訴訟,監管人可以變賣地產以償還債主,這個很強大,但在EB-5行業不適合使用。也沒有使用過。目前最安全的方式是“mortgage”,簡單地說就是足量超額的實物抵押,并且最好是第一順位。以前筆者經常看到一些項目給投資人提供”promissory note”,一般翻譯成“本票”,其實就是借條,一般是和dee of trust 或 mortgage 一起使用的,沒有銀行承付或資產抵押的promissory note,沒有多大意義。
當然,從以上的討論可以看到,移民法其實是允許項目方為EB-5投資人提供最安全可靠實在的還款保證的,EB-5投資要“有風險”其實不是指的項目方沒有還款保證,而是指這個保證是要以正常商業行為的方式進行。所以,投資人要擦亮眼睛尋找那些真正愿意按商業慣例為投資人提供公平合理保證的項目。在其后的系列文章中,兆龍移民會與大家進一步進行討論。
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