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　　聲明：11月14日一個名為棕櫚灘(Palm House Hotel)的EB-5項目引發投資人集體訴訟，近期有謠言將此項目與兆龍移民代理的佛州棕櫚灘威爾尼斯度假酒店項目相提并論，并企圖混淆視聽，將兩個項目混為一談。在此，兆龍聲明，棕櫚灘是美國著名的富人聚集區，位于棕櫚灘的EB-5項目很多。出事的項目名為棕櫚灘(Palm House Hotel)項目，與兆龍代理的佛州棕櫚灘威爾尼斯度假酒店和海景公寓項目截然不同。面對謠言，請EB-5投資人擦亮眼睛，細心分辨。

　　針對棕櫚灘(Palm House Hotel)項目涉嫌欺詐一案，兆龍移民認為從小來看，這是一些中介公司或者一些投資人的損失;往大了看，則是觸碰到了整個EB-5移民行業的痛點——EB-5投資者權益保護的法律缺位，我們以下文進行深入分析，并期待我們移民中介行業經營的整體提升：對外，提高我們的權利意識和法律水平，做好EB-5投資人的法律代理工作，推動EB-5投資雙方權利利益的公平平等;對內，揭露某些業者對投資者的誤導，放棄對同行的潑糞內斗，設立行業專業準入和項目質量準入的最低標準，同心協力提升行業整體水平。

　　文 | 劉宇律師

　　

 

　　本月15日，業內大佬Brian Su在北京中介行業協會移民大家庭微信群中預告將有重大EB-5訴訟消息爆出。16日，我受知名行業刊物eb5investors的邀請，參加其在上海舉辦的峰會。期間，與eb5sir坐在一起，見eb5sir同學集中精力準備當日微信。于是，當晚，我們看到了《史上最大規模集體訴訟，直指EB-5欺詐|重磅新聞》這篇報道。

　　前車之覆、后車之鑒，平日工作繁忙，今天飛紐約，有13個小時的空閑時間，正好為大家解讀一下這個訴訟案。同時，我們聽到至少三個同行中介公司向外界散播我們兆龍移民是該項目的代理方，事情發生了，我們應當想的是怎樣提高我們行業的整體操作水平、保護好我們的投資人客戶，而不是趁機潑糞、火中取栗。

　　

　　當一件事發生時，雖然是某些同行和投資人的不幸，但也是我們EB-5行業和我們EB-5投資方整體的不幸。圍觀、趁火打劫、害怕退縮，都不是我們應有的態度，我們要做的，是從失敗中找經驗，變對某些美國項目方和區域中心的仰視為對他們的平視俯視和審視，改變那種樹立了對方的光輝形象就好賣對方項目的經營策略，變過去的被動為今后的主動，變過去的受置于人為今后的公平投資、權利對等，從現在的營銷為主導轉變為應當的專業為主導;對外，提高我們的權利意識和法律水平，做好EB-5投資人的法律代理工作，推動EB-5投資雙方權利利益的公平平等，對內，揭露某些業者對投資者的誤導，放棄對同行的潑糞內斗，設立行業專業準入和項目質量準入的最低標準，同心協力提升行業整體水平。

　　一、棕櫚灘Palm House項目發生什么

　　1、棕櫚灘Palm House項目是個什么樣的EB-5項目?

　　棕櫚灘Palm House項目，是于2013-2014年發售的，由South Atlantic Regional Center，即南大西洋區域中心(簡稱SARC)發行，南大西洋區域中心組建Palm House Hotel, LLLP有限合伙公司，并擔任一般合伙人(GP)，并招募79位EB-5投資人作為有限合伙人(LP)。

　　項目募集文件可以總結為以下主要內容：

　　Palm House項目位于佛州棕櫚灘的內陸地區，是一個建筑面積為12.8萬平方英尺、包括79個單元的共管式奢華會所酒店，項目定位為頂級富豪私密會所;

　　募集資料稱項目已經完工85%(實際上是把酒店被收購前的施工算了進來，移民局并不同意這種算法);

　　項目募資資料稱項目的出資構成為，EB-5 $3950萬，占43.4%，銀行貸款 $2950萬，占32.4%，項目方出資 $2200萬，占24.2%。(根據起訴書，實際上除了EB-5貸款外，該項目沒有任何其他出資);

　　以上三方面出資加在一起，共計9100萬總投資額，折合每個單元的成本為115萬元。(從附圖可以看到，這個項目只是普遍的三層酒店，而且工程也只是后期翻修，所以這個成本確實大得非常離譜);

　　EB-5投資周期為5年，根據募集文件，如果還款延至第6年，EB-5投資人可得額外8%利息賠償，如果還款延至第7年，可得額外13%利息賠償(是不是聽著耳熟);

　　如果I-526被拒，項目方將返還全部投資金額、管理費和律師費(實際上至今沒有任何返還)。

　　2015年2月：投資者收到I-526 NOID(拒簽意向通知);

　　2015年7月：I-526正式被拒簽;

　　2015年7月后：EB-5投資者組織進行維權;

　　2016年2月：EB-5投資者正式委托律師開始調查取證;

　　2016年10月：美國警方刑事立案，開始進行調查取證;

　　2016年11月14日：EB-5投資者正式遞交民事訴訟，其中53名原告來自中國，5名來自伊朗。

　　起訴的主要內容可以參考eb5sir的報導《史上最大規模集體訴訟，直指EB-5欺詐|重磅新聞》，這里就不重復了。但是卻有一些移民中介公司故意把不同的棕櫚灘EB-5項目混淆在一起，造謠說是我們兆龍是出問題的項目的代理中介，國內移民中介行業某些地方的無序競爭和道德水準可見一斑。

　　2、棕櫚灘Palm House項目的I-526為什么被拒絕?(本文后面附件為移民局否決信)

　　根據移民局的I-526否決信，移民局根據如下幾點做出對該項目的整體否決：

　　沒有任何資料顯示項目公司(JCE)擁有該項目的所有權或與項目所有人有任何關聯，項目處于拍賣法院委派的接管人(Receiver)的控制下(根據eb5sir的報導，訴狀披露原酒店物業持有人，在2013年8月以10美元的售價和該物業的2700萬美元抵押權，轉手給現任開發商，但該抵押權直到2014年3月才進行登記。如果此項確實，現開發商貌似已經擁有或正在辦理該項目所有權 );

　　募集文件稱項目公司于2013年收購了該項目，但即使如此，它不能使用在收購前，前項目公司創造的就業;

　　募集文件中的酒店運營就業不可信，因為法院接管人聲明信指出部分擬建單元可能作為公寓出售，而不是用做酒店;

　　募集文件中的建筑就業也不可信，因為 a. 收購前發生的建筑就業不能計算在內，b. 根據法院接管人的聲明信，未來的建筑成本還不確定，無法確定建筑就業數量;c. 沒有證據證明工程會持續2年以上，所以直接就業無法計算在內。

　　整體而言，從移民局的否決信可以看出，這是一個法拍項目在所有權還沒有完全解決的情況，就開始EB-5募集，以至于移民局不能確定項目方所提出的酒店建設計劃是否會真正落實，因此也認定其計劃不可信、所宣稱的就業創造因此沒有基礎，故而不能獲得I-526批準;同時，移民局也不同意項目方為了多募EB-5，而把前項目公司所創就業崗位計算進來的做法。

　　正是從移民局的否決信中，部分EB-5投資人看到這個EB-5項目可能存在的欺詐問題，從而開始了進一步的調查取證，從而挖出了項目的其他重大問題，如下面談到的EB-5資金安全。

　　3、棕櫚灘Palm House項目的EB-5資金能返還嗎?

　　根據起訴書，該項目的資金安全方面存在下面幾個問題：

　　項目方聲稱如果I-526不批準，將及時退還全部投資款、發行費及律師費，但實際上沒有退還(沒有設置具體強制執行措施);

　　項目方把第一順位產權抵押權給予了前開發商(項目文件本來就沒有規定EB-5享有第一產權抵押順位);

　　區域中心、項目方等發行參與者，使用EB-5資金用于個人享樂消費(項目本身沒有設置監管措施)。

　　在可以找到的項目文件中，筆者并沒有找到保證退款的法律文件或法律措施，PPM中也沒有規定會給予EB-5投資人第一順位產權抵押，EB-5有限合伙協議中也沒有規定EB-5投資人有任何實質性的參與權和決定權。實際上，a. PPM的第37頁規定項目方可以給予其他債權人高于EB-5有限合伙公司的抵押順位(Senior Debt. Borrower may incur other debt and in connection therewith, grant security interests senior to those granted to the Partnership under the Loan Agreement.);b. Operating Agreement，即EB-5有限合伙運營協議中，EB-5投資人只能對一般合伙人交由他們表決的事項進行表決(7.6 Voting of Limited Partners. On any matter presented by the General Partner, in its sole discretion, to the Limited Partners or any class thereof for their vote, each Limited Partner shall have one vote for each Unit owned by him.)，投資人沒有真正的表決權。

　　可以看到，這是一個區域中心和項目方對EB-5資金擁有絕對控制權的項目，EB-5投資人沒有什么真正的參與權與決定權，也沒有專業的投資方代理人負責資金使用及工程進度監管，直到問題出現。其實市場上大多數項目都類似這樣，EB-5投資人只能依賴區域中心和項目方的實力及信譽;換句話說，目前市場上EB-5項目的成敗及EB-5投資資金的安全，基本上完全依賴項目方和項目的可靠度及信譽，EB-5投資安全及綠卡成敗的比例，是與售出項目的靠譜項目方與不靠譜的項目方的構成比例成正比的。

　　二、兆龍移民的棕櫚灘威爾尼斯度假酒店及海景公寓項目是怎樣的項目，兆龍移民是怎樣進行投資人權益的法律保護的：

　　1、棕櫚灘最大的、也是利潤最豐厚的EB-5項目，項目的高品質是保護投資人的經濟基礎

　　兆龍移民代理的棕櫚灘威爾尼斯度假酒店及海景公寓項目一期，位于棕櫚灘的辛格島海岸，建成后價值達3億美元，其中凈利潤達1.75億美元，超高的利潤比例是因為項目方已經持有這塊西棕櫚灘海岸達7英畝的珍貴土地超過20年，開發商巨大的利潤就是我們EB-5投資人利益法律化的經濟保障，而這個保障，是項目方自1995年購入土地起、20多年積累起來的美國地產市場的價值增長。項目建成后將包括170個600平方英尺的酒店套房、90個1200-2000平方英尺的海景公寓、spa及會所，平均下來，每套單元的成本為48萬美元。90個海景公寓的售價將達到每平方英尺1100美元，將可回收約1.1億美元售房款。由于兆龍移民在該項目上放置了第一順位產權抵押登記，該銷售回款也屬于第一順位產權抵押的資產控制范圍，將必須存入銀行監管帳戶，只能用于EB-5還款，這從根本上保證了EB-5資金的安全和還款速度(只有EB-5還款完成，項目才能解除第一順位產權，從而以剩余的2億美元價值向銀行再融資，進行其他項目的再投資)。

　　本項目原定2015年中旬開工，但鑒于當地政府允許對項目總規模進行擴大，開發商迅速補充了建筑計劃，政府也以最快速度批準了新增的公寓建筑面積，使總建筑面積增加了40%，這不僅為開發商進一步打開了利潤空間，項目在總體價值上有了飛躍。建筑計劃的補充批準，使工程延期了近一年時間(我們其間放緩、間斷了募資的進程)，這也是部分同行借機來攻擊兆龍移民的著手點(那些攻擊我們的同行，反而不是自己的個別項目出問題，就是開發商宣布放棄項目。)，但這樣的延期是正常的，可以理解的，不僅不會影響移民申請(30%的I-526已經得到批準)，也不會對盡早還款有任何影響(因為我們放置的第一順位產權抵押)。目前項目已經完成4000平方英尺的銷售部建設，拆除了原有建筑，即將開始1260根地樁和5層地下車庫的建設，預計于3-4個月內完成，并于2017年1月份進行地面主體建設。

　　2、兆龍在項目上加“第一順位產權抵押”，并佐以對應的法律措施

　　除欺詐以外，地產類EB-5最大的風險是什么，筆者在講座中經常強調，是沒有“資產產權控制”產生的風險，而欺詐本身，也只有在EB-5投資人不控制資產產權的情況下才有舞臺，所以，筆者在每次講座中都反復強調，EB-5地產項目的風險本質上就是資產產權失控的風險(Palm House項目也是如此)，而控制風險的本質方法就是通過控制項目產權來進而控制項目價值，美國銀行只接受產權抵押，就是這個道理。打另一個比喻，拿到房本，這套房子就是你的，沒有房本，隨時可能被別人拿走。因此，盡管棕櫚灘項目有這么大的價值優勢，兆龍移民依然在它上面放置了“第一順位產權抵押”，受益人為EB-5有限合伙公司。至于“第一順位產權抵押”的意義，其與其它諸如第一順位股權抵押、或是內容不清的“第一順位抵押”的巨大區別，是不言而喻的。

　　項目產權控制的威力，超出很多人的意識。正是因為有了產權控制，公寓銷售變現出來的資金，必須要存入專門監管帳戶，因為我們EB-5的第一順位產權的法律覆蓋范圍，包括了銷售款。換句話說，這些銷售款除非用在本項目建設上，否則開發商也不能動用，必須放入監管帳戶，用于以后EB-5還款。所以，本項目不會出現故意拖延還款現象，因為不還款，就無法去除項目產權抵押，不能使用項目再融資進行其他投資開發。

　　任何資產欺詐的一個共同特征，就是不給被欺詐人資產控制權或抵押權，所以由于不給予資產控制權或抵押權而造成投資損失，不管項目方本意是惡意的還是善意意外，在結果上都是一樣的，因此，我們在選擇項目時，不僅考察對方的信譽，也要看其是不是采取真正保護投資人的資產性措施，沒有這種資產性的措施，任何所謂的善意都隱藏著讓投資人承擔市場風險和項目方道德風險的惡意，不管項目方多強多大或者表面上看來多么無辜。

　　3、確立EB-5投資人在EB-5有限合伙公司的最終決定權，是第一順位產權抵押及所有其他風控措施的保證

　　任何風控措施，其受益人都是EB-5有限合伙公司，而非投資人個人，如果合伙公司的最終決定權掌握在項目方、不中立的區域中心或其他人的手中，那再好的風控措施都不一定能真正被執行，甚至可能被撤銷。所以，做為具有15年美國法律執業背景的移民公司，兆龍移民進一步強調，有產權抵押，還要有輔助的法律措施，因此，兆龍律所在項目的EB-5有限合伙法律文件中，把有限合伙的最終決定權交到EB-5投資人集體手中，區域中心也好、GP也好，在最后決定權上，都低于EB-5投資人集體投票表決。GP無權解除第一順位產權抵押或以其他方式影響其效力，如果GP的作為或不作為損害了投資人的權益，投資人可以投票撤換GP，等等，這樣，兆龍移民從法律上關閉了區域中心或GP獨斷專行的可能性。

　　4、兆龍移民在EB-5有限合伙公司中發揮監管作用

　　投資人是不可能對項目、資金使用和合伙公司運行進行直接監督的，所以兆龍移民代表投資人進行監管，投資人的最終投票決定權是兆龍進行監管的法律基礎。

　　5、兆龍移民設置的其他安全措施：

　　使用金融監管機構監督EB-5資金的保管、發放和使用，投資人可以實時登錄帳戶檢查資金狀態;【詳見文章：兆龍移民佛州棕櫚灘威爾尼斯度假酒店項目安全特色服務——NES賬戶監管系統】

　　無論什么原因，如不能返還EB-5資金，投資人可以獲得、處置、變賣項目資產包括公寓產權及土地。

　　高品質的項目、資產控制、投資人的最終決定權，是我們兆龍移民辦理EB-5業務、保護投資人的三個維度，缺一不可，這本身也是一個推動EB-5投資公平平等、把投資人的權益法律化的過程，最終，是法律在保護投資人。

　　三、呼吁國家制定更嚴格的行業管理標準，以推動行業向上發展

　　“你們要求簽署這么多的補充協議，從來沒有一個移民中介或者律師這樣要求過”，“如果開發商或區域中心有任何不良有想法，他們都是不會簽署這些補充協議的”，“我同意簽署這些文件，是因為我知道你們在做對的事”，這是兆龍移民棕櫚灘項目開發商的評論。

　　每一個出事的項目，其包裝過的宣傳方法、營銷手段、名人代言、100%歷史成功記錄等，回過頭來看都是可笑的，但現在市場上的項目宣傳，卻與它們沒有本質上的不同。當同行互相攻擊潑糞時，我們看到的不是從業人員的道德水準問題，而是國家管理方面的不足，當管理制度不能迫使從業人員通過專業、透明等向上提升來取得市場優勢時，大家就只有通過互相攻擊、包裝宣傳等非專業手段進行競爭。面對同行的攻擊，捫心自問，我們就沒有攻擊過別人嗎?所以，律人律己我們期待國家制定更嚴格的行業管理標準，規范行業，就是保護EB-5投資人。

　　最后，值得一提的是：棕櫚灘Palm House項目的訴訟，是EB-5投資人和中介公司在項目問題暴露后、項目尚有資產的情況下，主動出擊進行的一場維權訴訟，勇于維權的投資人和中介公司值得贊揚。

　　附件：